京都市的亿级公寓发售，达到9年来的高水准，共99户，因稀缺性备受欢迎

京都市的新建公寓价格持续上涨。2024年发售的售价超过1亿日元的房产已超过90户，达到9年来的高水准。这些被称为“亿级公寓”的房产过去主要集中在主要车站附近或旅游景区，如今正逐渐扩展到更远离市中心的区域。同时，一些富裕阶层将其作为第二居所购买，这也引发了关于价格进一步上涨的预测。

距离地铁乌丸线松崎站步行5分钟，大和房屋工业在府立植物园和下鸭神社附近的安静地区开发了“普瑞米斯特京都松崎”项目。这座和风外观的五层建筑共有394户，是市内规模最大的项目，占地面积超过2万平方米，设有七个庭院。居民还可以欣赏京都夏季传统“送五山火”的景观。该项目一期第一批于11月上旬开始发售，面积在86至203平方米之间，共15户，售价在1亿至6.45亿日元不等。

根据不动产经济研究所的数据，截至10月底，2024年在京都市内发售的1亿日元以上新建公寓达到84户，加上“普瑞米斯特京都松崎”的项目，共99户，超过了2015年的90户，成为自2000年以来的最高值。此前，价格上涨最显著的地区主要是中心地带，如御池、五条、河原町、堀川等街道围绕的“田字地区”，以及京都御所、鸭川沿岸等高稀缺性区域。但如今，“亿级公寓”的分布范围正在扩展至其他区域。

房地产公司在拥有一大片土地时，通常会从办公室大楼、酒店或公寓等选项中，考虑收益性后进行开发。在京都市内，直到2013年，新建公寓的发售数量一直在增长，但随着访日外国游客的增加，这一趋势发生了变化。2015年，当时的市长甚至向部分房地产公司提出了一份不同寻常的请求书，要求建设酒店而非公寓，理由是“国际水准的住宿设施不足”。

由于京都市的景观规制，高度限制原则上为31米（相当于公寓10层），因此大型分区开发很难出现。近年来，在争夺集中地块时，酒店开发商在竞争投标中经常胜出。受访日游客增加的影响，“尤其是靠近车站的优质地段，酒店开发商表现得非常强势”（业内人士），这也持续推高了地价。不动产调查公司东京肯特（位于东京品川）的高桥雅之高级研究员指出：“京都优质地段的公寓数量稀少，其稀缺性提高了资产价值，使得价格更容易上涨。”

在市中心地区，全户“亿级公寓”也并不罕见。一个例子是近铁不动产开发的“罗莱尔庭院京都柳马场六角”，该项目将于2025年1月竣工，距离阪急乌丸站步行仅5分钟。项目共有32户（面积71至182平方米），平均售价为1亿9000万日元。购买者多为企业经营者和医生等富裕阶层。一位40多岁的开业医生表示：“在这个地段，再也找不到符合自己条件的新建房产了”，因此决定购买。

三井不动产集团在其开发的“Park Homes京都二条城”项目中推出了占整体3成的25套“亿级公寓”。一位居住在东京都的企业经营者表示，“被世界遗产二条城的近距离所吸引”。这样的第二居所需求主要来自首都圈居民，占购买者总数的5成。虽然计划在建筑竣工的2025年7月售罄，但目前已有9成完成签约，销售速度远超预期。

价格上涨的背后也有房地产公司难以开发价格较低的房产的原因。尤其是在市中心地区，如果不进行高层化开发，很难实现盈利，因此需要通过提升设备和服务水平来提高价格。东京肯特的高桥雅之指出，“拥有富裕客户资源的大型公司在竞争中更具优势”。

从整个京都市来看，近年来价格上涨十分显著。地价上涨叠加建筑材料和人工成本的高涨，使2023年的平均价格达到5720万日元，比5年前上涨了5成。由于年轻一代购房难度增加，市外人口外流趋势加剧，为此，京都市在2023年春季对部分区域放宽或取消了高度限制。然而，市中心和京都御所周边地区并未列入调整范围。

预计在2025年，“INITIA京都御所南”和“WELLITH京都东山五条通”等项目也将推出“亿级公寓”。房地产鉴定师村山健一表示，“尽管存在利率上升等不安因素，但富裕阶层的需求依然强劲，优质地段的房产价格可能会持续缓慢上涨。”