投资用二手公寓价格趋于饱和，东京市中心3区表现良好

近日有报道称，9月份东京23区二手公寓的平均挂牌售价环比上涨3.9%，达8053万日元。东京23区内的居住用二手公寓价格似乎持续上涨，但用于投资的公寓目前处于什么情况呢？在2023年11月的系列文章中，笔者曾写道“投资用公寓面临转折点？收益率下降、需注意利率上升”，并提醒关注利率动向。随着2024年3月负利率的解除及7月的加息，我们调查了这些变化对投资用二手公寓市场带来了哪些影响。

我们使用了2019年1月至2024年9月底的带租户二手公寓的成交数据（东京23区内，专有面积在40平方米以内，共5858件）进行了分析。本次将东京划分为六个地区：都心三区（千代田区、港区、中央区，1116件）、副都心四区（涩谷区、新宿区、丰岛区、文京区，1566件）、城南地区（品川区、目黑区、大田区，821件）、城西地区（世田谷区、杉并区、中野区，840件）、城北地区（练马区、板桥区、北区，564件）、城东地区（台东区、荒川区、墨田区、江东区、江户川区、葛饰区、足立区，951件），以此来探究市场动态。基于这些数据，我们估算了六个地区的投资用二手公寓价格的半年价格变化趋势，条件为：距最近车站步行5分钟、专有面积25平方米、所在楼层为3层、房龄25年。图表展示了分析结果。

只有都心三区的价格显著上涨。这可能是因为不受利率上升影响、资金充裕的群体在投资，或者有些人出于继承税对策，将现金转换为不动产。另一方面，城南地区和城西地区自2024年前期起便呈现横盘趋势。副都心四区和城东地区则从2024年后期开始趋于稳定。笔者认为，这些地区的市场动态很可能受到了利率上升的影响。至于城北地区，目前仍呈现上升趋势。尽管城北地区和城东地区之间原本价格差异不大，但自2023年后期开始，城东地区的价格略有领先，导致城北地区价格有所追涨。目前，两者价格已大致相同，因此未来城北地区价格可能也会趋于稳定。综上所述，除了都心三区以外，其余地区的横盘趋势正在逐渐形成。

尽管利率上升，但上涨幅度仅为0.25%左右，许多人可能认为不足以对房地产市场产生影响。这里我们来看一个简单的计算例子。假设以1800万日元购买一套年收入为90万日元的投资用二手公寓，自有资金为100万日元，贷款金额为1700万日元（利率1.5%，30年等额本息还款）。若管理费和固定资产税等运营费用为每年18万日元，税前且还款前的净收益为72万日元。在利率为1.5%的情况下，每年的本息还款额约为70.8万日元，可以用净收益来支付。然而，当利率上升至1.75%时，每年本息还款额将约为73.3万日元，净收益将无法覆盖还款。这种情况下，投资者只能增加自有资金或降低购买价格。因此，笔者认为，即使是0.25%的利率上升，也会对投资需求产生抑制作用。

此次分析显示，除了都心三区以外的投资用二手公寓价格已明显趋于横盘。自雷曼危机以来，投资用二手公寓价格一直呈上升趋势，因此许多人能够获得一定的收益。但未来在选择物业时，需要比以往更加精挑细选。