【日本房产】独栋住宅，应确认边界标志，如无标志可能会与邻地发生纠纷。

独栋住宅的边界标志确认：缺失可能引发邻地纠纷

什么是边界标志？

边界标志（境界标）是用以标示土地边界点的重要标志，通常由混凝土桩、金属铭牌或金属钉等材料制成，并经邻地所有者同意后设立。连接各个边界点即可划定完整的边界线，因此，所有该存在的边界标志是否完好无缺至关重要。

如果您住在独栋住宅中，可能见过这些边界标志，但在日常生活中往往不会特别关注。然而，如果应有的位置缺少边界标志，未来可能会引发麻烦，因此需要特别留意。

卖方有义务明确土地边界

一般的房地产买卖合同中规定：“卖方应在买方支付剩余购房款之前，于现场指示边界标志并明确土地边界。” 这里的“明确边界”意味着卖方需向买方证明该土地范围的所有权完全无争议，即邻地所有者无异议的合法边界。

通常，这指的是邻地所有者同意的边界标志所围成的范围。边界标志由具备资格的土地房屋测量师进行测量，并根据测绘图，与邻地所有者共同确认并达成协议后设立。因此，边界标志本身即是邻地所有者认可的边界点的具体证据。

如果土地缺少边界标志，一般房地产买卖合同会规定：“卖方须自费设立新的边界标志，并明确土地边界。但涉及道路（包括私道）与土地的边界时，可省略设立边界标志。” 之所以有这样的合同条款，是因为如果边界标志缺失，买方在购房后可能会因边界问题与邻地所有者发生纠纷，从而造成困扰。

设立边界标志的费用

如果需要设立新的边界标志，需要委托具备资格的土地房屋测量师进行相关工作。测量师会利用现有的边界标志、围墙等固定结构物，以及法务局登记的地籍测量图等资料，制作当前的测绘图。然后，测量师需与所有相关土地所有者确认新边界点的正确性，并在达成一致意见后，由相关方签署盖章《边界确认书》，最终设立新的边界标志。这一系列工作涉及费用。

设立边界标志的费用因多种因素而异，例如：

• 需要设立的边界标志数量
• 需要与之协商的邻地所有者数量
• 邻地所有者是否居住在远方
• 是否有高可信度的测绘文件（例如2005年3月7日以后制作并登记于法务局的地籍测量图、过去签订的边界确认书等）

这些因素都会影响费用的高低。

无法就边界点达成一致时的风险

如果没有边界标志，但有高可信度的测量图，则与邻地所有者达成协议的可能性较高。然而，如果缺乏这些证据，或邻地所有者关系不佳，可能会难以获得对方的同意。此外，由于设立边界标志的时机通常是在出售房产时，部分邻地所有者可能会利用这一点，要求支付“同意费”以达成边界确认。

边界标志确认的重要性

边界标志的缺失可能导致以下问题：

• 增加房产买卖或继承的成本
  在出售或继承独栋住宅时，可能需要额外花费设立边界标志，带来意外的经济负担。
• 影响邻地关系，导致边界标志设立困难
  如果邻地关系紧张，可能会很难获得对方同意设立新的边界标志，进而引发纠纷。

因此，在购买独栋住宅时，一定要确认所有应有的边界标志是否存在。正如前文所述，房地产买卖合同通常要求卖方向买方明确边界，但在现实交易中，许多卖方未能彻底履行这一义务。此外，在围墙或其他施工过程中，边界标志可能被移除，因此在施工前需要向施工方明确边界标志的位置，以免损坏或遗失。

即使在购房多年后可能已忘记边界标志的具体情况，如果在购买时未曾确认，或已记不清边界标志的位置，建议亲自检查其是否仍然存在。有时，即便表面看不到边界标志，挖开土层后可能会发现它仍然埋在地下。如果仍有疑问，建议请土地房屋测量师对现状进行检查，以确保土地边界的明确性。